2025年は、ベトナム不動産が投資家に新たな機会を提供する一方で、新たな課題も生み出す重要な転換点となります。戦略的視点で見ると、ベトナム不動産の売買や開発だけにとどまらず、会社設立のプロセスにも大きな影響を与えています。本記事では、ベトナム不動産市場と投資需要との関係を、実際のケーススタディや市場データ、そして2025年〜2030年の発展トレンドを通じて詳しく分析します。
1. 2025年のベトナム不動産市場 – 海外投資家の概観
1.1. 経済成長とベトナム不動産への影響
2024年、統計総局の発表によると、ベトナムのGDPは前年同期比で7.55%増加しました。この成長率により、ベトナムはアジア地域で急成長する経済の一つとなり、この傾向はベトナム不動産の持続的な投資チャネルとして信頼をさらに押し上げています。経済が拡大するにつれ、FDI資金や生産拡張の需要に支えられて、オフィス、住宅、商業不動産、工業団地の需要が増加し、ベトナム不動産に大きな追い風となっています。
注目すべきは、2025年に一部の省・市の行政単位を再編・統合する方針です。これにより、都市計画やインフラが統一され、土地資源が合理的に分配され、大規模プロジェクトの機会が広がると同時に、拡大された行政区域の不動産価値も上昇します。この政策によって、新都市への投資資金の流入が強まると予想されています。
1.2.FDI資金と産業におけるベトナム 不動産
計画投資省の報告によると、2024年には新規登録FDIが約382.3億USDに達し、その大部分が製造・加工分野に集中しました。世界的なサプライチェーンが中国からベトナムへ移転する動きにより、北部のバクニン、ハイフォン、南部のビンズオン、ドンナイといった工業団地の地位は一層強化されています。これは、ベトナムの不動産が投資を直接促進する重要な基盤であることを明確に示しています
2.なぜベトナム不動産はベトナムでの会社設立と密接に関連しているのか？
2.1. オフィス需要と起業との関係
ベトナムで会社を設立する際、最初の障害の一つとなるのが本社所在地の選定です。毎年、数万件に及ぶFDI企業がベトナムでの会社設立を申請しており、オフィス住所は法的に必須条件とされています。そのため、オフィス不動産市場は重要な橋渡しの役割を果たしています。特に外国企業は、専門的で信頼性のあるイメージを構築するために、ハノイやホーチミン市のグレードAオフィスビルを優先する傾向があります。
2.2. 工業団地とベトナム投資戦略
製造分野におけるベトナム 投資は、工業団地のインフラに直接依存しています。工場を建設するために、各グループは必ずベトナムにおいて会社設立を行い、土地賃貸契約を締結し、投資許可を申請し、税制優遇を享受する必要があります。これは、ベトナムの不動産が単なる物理的な拠点として基盤ではなく、企業が同国で合法的に存在するための前提条件であることを示しています。2022年〜2025年にかけて、北部で1万ha、南部で8,000haの工業団地が拡張され、多くのFDI企業が法人設立を通じて製造投資プロジェクトを展開する条件が整っています。
2.3.商業不動産と小売
Aeon Mall、Central Group、Lotte Martといった国際ブランドの成功は、ベトナムの不動産と企業発展との関係を明確に示しています。1億人を超える消費市場を開拓するためには、単に販売スペースを確保するだけでなく、現地法人を設立する必要があります。企業はベトナム 会社設立を行い、小売不動産に投資することで、市場における立場を確立しています。
3. ケーススタディ（典型例）：ベトナム不動産と会社設立の関係
3.1. サムスンのバクニン拡張
サムスン電子は2008年にベトナムに子会社を設立し、バクニン、タイグエンを世界的な生産拠点へと成長させました。選ばれたイェンフォン工業団地（バクニン）やタイグエンの工業団地は、税制優遇だけでなく、国際基準に合致する産業不動産インフラが整備されていたためです。その結果、10万人以上の労働者と専門家を支える住宅、サービス、新都市開発が次々と生まれました。これは、サムスンのベトナム会社設立が不動産市場と密接に結びついていることを示しています
3.2. Aeon Mallと小売不動産の拡大
日本の小売大手Aeonは、ベトナムに独自法人を設立し、商業施設を運営を展開しています。タンフー、ロンビエン、ビンズオン、ハイフォンの各プロジェクトは小売拡大戦略と密接に結びついています。ここでベトナムにおける不動産は基盤的な役割を果たし、好立地の確保、広大な土地、商業施設開発の能力がAeonの成長を後押ししました。Aeonは単に「賃貸」ではなく、不動産へ長期投資する戦略を取ることにより、事業を安定化させ、急速な拡大を実現しています。
3.3. インテル・プロダクツ・ベトナムとホーチミン市ハイテクパーク
2006年、インテルは10億USDを投じてホーチミン市ハイテクパークに半導体組立・検査工場を建設しました。大規模なクリーンランド、安定したインフラ、地方政府の強い支援がベトナムを選んだ選定の理由でした。20年近く経ち、インテルの投資額は15億USDを超えています。これは、人件費の安さだけでなく、ハイテク不動産の存在、すなわち適切なインフラ、計画、法的枠組みが決定的要因であることを示しています。インテルのベトナムでの会社設立は、産業不動産と共に長期的な成長への道を開いたのです。
3.4. LGディスプレイのハイフォン戦略
LG Display（韓国）はベトナムに法人を設立し、数十億USDをハイフォンに投資しました。チャンズエ工業団地は、LGがOLEDディスプレイ生産を拡大する拠点となっています。計画的に整備された産業不動産のおかげで、LGは最新の生産ラインを導入し、数万人の労働者雇用を創出することができました。LGの存在はハイフォンの産業不動産の様相を変え、住宅や商業サービスの発展も牽引しました。これは、ベトナムの不動産が多国籍企業のベトナム投資を円滑に支える典型例といえます。
4. 2025–2030年のトレンド：ベトナム不動産と海外投資家へのチャンス
4.1.ベトナム不動産は引き続き投資の「ホットスポット」です。
2025年〜2030年にかけて、ベトナムの不動産は大きな成長を遂げ、海外投資家にとって大きなチャンスを開くと予測されています。特に米国、日本、韓国、EUからの生産拡大需要は工業団地の爆発的成長を促し、この分野をベトナムへの投資を検討する際の最重要ポイントとしています。
さらに、ハノイとホーチミン市のグレードAオフィス市場は入居率85％以上を維持しており、これはベトナムにおける会社設立需要と高品質オフィス不動産のニーズが密接に結びついていることを示しています。総じて、産業、オフィス、住宅の3分野の同時発展が、ベトナム不動産を今後10年間の国際資本にとっての戦略的基盤として強化していくのです。
4.2.国際投資家への課題と提言
ベトナムでの会社設立における大きな課題の一つ、不動産関連にともなう法的手続きが挙げられます。外国投資家は土地を所有できず、一定期間の賃借または利用権譲渡のみが認められているのが現状です。そのため、法令、許認可手続き、工業団地や商業プロジェクトにおける土地賃貸条件について十分に把握しておく必要があります。初期段階での誤りは、プロジェクト全体の進捗や成果に直結します。
さらに、文化や経営スタイルの違いも大きな障壁です。多くの国際企業、特に日本企業は、法務コンサルティングの活用、現地でのサポート体制、そして関係構築における忍耐を組み合わせることで、ベトナムで成功を収めてきました。コミュニケーション方法、経営スタイル、建設技術基準まで、現地環境に適応する柔軟性が求められます。
ベトナム投資戦略を考える上で、不動産と会社設立の両方を理解することが重要です。より重要なのは、国際投資家がベトナム 不動産を短期的な価格差益の対象として捉えるのではなく、ASEANにおける長期拡大戦略の基盤として捉える必要があるという点です。適切な不動産を選択し、効果的に活用できれば、ブランド構築、運営コストの最適化、流通ネットワークや人材の拡大において明確な競争優位性を得られます。
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ホーチミン支店コンサルタント
ダン・バオ・ファン
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